안녕하세요 이웃님~
오늘은 오랜만에 부동산 책을 읽었습니다. 청약은 나와는 상관없는 이야기라고 생각하고 그동안 공부를 하지 않았었는데요, 새롭게 배운 내용들이 꽤 많이 있습니다. 그동안 정부에서 나오는 부동산 대책 보도자료들은 대부분 읽어 봐서 어느 정도 숙지하고 있다고 생각했었는데, 역시 제 생각이 짧았네요.
이 책의 저자는 '아임해피'라는 필명으로 불리는 정지영 님입니다. 안양에 살던 저자는 초등 6학년 때 아버지 사업이 실패하면서 월셋집을 전전했던 경험과 평촌 신도시 아파트가 들어서면서 친구들이 새 아파트에 사는 모습을 보고 아파트에 대한 로망을 키웠다고 합니다.
"우리는 왜 이런 곳에 살지 못하는 걸까?"
저자는 가난을 비참함과 열등감으로 생각하지 않고 부를 향한 열망으로 극복합니다. 처음 청약에 당첨된 2004년 이후로 그녀의 30대는 부동산과 완전히 '한 몸'이 되었다고 합니다. 청약은 물론 분양권, 재개발, 재건축, 경매 등 수많은 부동산 투자를 거쳐 이제는 평촌에만 5채를 보유하며 아파트에 대한 '한'을 풀었다고 하네요. 책에 언급되진 않았지만 이미 수십 채를 보유한 것 같습니다. 그녀는 이미 경제적 자유를 이루었고 전업 투자자로서 오늘도 열심히 활동하고 있다고 합니다.
그럼, 이 책을 읽고 제가 배운 몇 가지를 말씀드려 볼게요.
자녀의 청약통장은 언제 만드나? 만 17세 생일 전에 만든다.
청약통장 가입기간 산정 시 만 19세 이전은 2년만 인정하기 때문이죠. 저희 아이들은 2016년도에 '주택청약종합저축'을 만들고 월 2만 원씩 25회 납입한 상태입니다. 계속 납입해야 하는 건가요?
'청년우대형 청약통장'을 새로 가입해야 하나?
만 19세~34세이면 기존 보유자가 청년우대형 청약통장으로 전환이 가능합니다.
'당해지역'의 이점을 활용하라.
청약에는 해당 지역 지역 우선권, 즉 '당해'라는 기준이 있습니다. 해당 지역 거주자에게 우선권이 있다는 말입니다. 최소한 모집공고일 전날까지 해당 지역의 주소지로 전입이 되어야 하는데요, 투기과열지구는 2년, 조정대상지역은 1년 전부터 해당 지역에 살고 있어야 합니다.
무주택인 경우 3번의 청약기회가 있다.
2018년 11월 정부 대책에 따라 무주택 실수요자에게 청약 기회가 확대되었습니다. 투기과열지구 내 전용 85㎡ 초과의 경우 다음과 같이 세 번의 기회가 주어집니다.
- 가점제 50% : 1) 가점제 물량 100% 무주택자 우선
- 추첨제 50% : 2) 추첨제 물량 75% 무주택자 우선
3) 추첨제 물량 25% 무주택자 및 1 주택자 (처분 조건) 우선
첫 분양 물량을 노려라.
동탄 2기 신도시 첫 분양단지였던 동탄 우남퍼스트빌과 센트럴자이는 7년 만에 분양가 대비 3배 넘게 상승하였습니다. '동탄은 공급 과잉으로 집값이 절대 오를 수 없다'는 말은 이제 추억의 거짓말이 되었네요. 지속되는 저금리와 넘쳐나는 시중 유동성, 그리고 정부의 엉뚱한 대책의 삼박자가 만들어 낸 결과입니다. 심지어 미분양 났던 미사강변 푸르지오도 분양가 대비 2배 이상 상승입니다.
동탄역 우남 퍼스트빌 전용 84㎡ 분양가 3억 4,200만 원 → 2020년 11월 현재 11억 (9월 실거래가 기준)
미사강변 푸르지오 전용 84㎡분양가 4억 원 내외 → 현재 10억 7,500만 (10월 실거래가 기준)
이른바 '트리거' 아파트를 찾아라.
투자자 및 실수요자의 관심을 받으면서 해당 지역의 시세를 견인하는 아파트를 '트리거 아파트'라고 합니다. 대표적인 예로는 2017년 판교 더샵 퍼스트 파크, 신길 뉴타운 보라매 SK뷰, 2018년 디에이치 자이 개포, 2019년 수원 매교역 푸르지오 SK뷰 등입니다. 그럼 앞으로 주목할만한 단지는 어디일까요? 그녀가 생각하는 트리거 아파트는 둔촌주공 재건축, 증산 2구역 증산 자이, 장위 4구역 자이, 대전 탄방 1구역 등입니다.
RR (로열 동, 로열 층)은?
조망(강> 산> 천), 지하철역 근접, 향(남> 남동/남서>동), 초등학교 인접, 커뮤니티 시설 인접 순입니다.
미계약분을 잡는 방법?
예전에는 건설사 홈페이지에서 개별적으로 신청받았으나, 투기과열지구의 경우 2019년 2월 1일 이후 입주자 모집공고가 나오는 단지부터는 한국감정원 청약홈에서 신청할 수 있습니다.
분양권 전매는 언제 가능한가?
2020년 6월 19일 이후 취득한 투기과열지구 및 조정대상지역의 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 불가합니다.
행운도 실력이다?
2016년 분양시장을 뜨겁게 달구었던 신촌 그랑 자이 이후 청약시장은 숨 고르기에 들어갔었죠. 영등포의 아파트형 공장 임장을 위해 부동산에서 브리핑을 받던 중, 2015년 9월에 분양한 문래동 모아미래도 분양권을 추천받습니다. 전용면적 84㎡에 고층 물건이 분양가 5억 6618만 원에 프리미엄이 고작 1,000만 원이라니! 서울 시내에서 전용면적 84㎡ 새 아파트가 6억 원 이하라니! 그녀는 이 물건을 줍줍 합니다. 문래역에서 다소 거리가 있고 222세대의 소규모 아파트이지만, 문래역 인근에 새 아파트 공급이 거의 없었다는 사실과 여의도, 목동의 배후지로서 가능성만을 보고 투자합니다. 현재 이 아파트는 11억 5천만 원입니다. (2020년 8월 실거래가)
투기과열지구 내 재건축, 재개발 아파트의 조합원의 청약 자격?
조합원 분양분의 분양 대상자는 관리처분 인가일 기준으로 5년 동안 투기과열지구 내 다른 재건축, 재개발 아파트의 조합원 분양 및 일반 분양에 신청할 수 없다. 관리처분인가 이후에 입주권을 매수했다면 당첨자로 간주되지 않으므로 아파트 청약이 가능하다.
"부동산은 삶의 터전이자, 나의 노후를 위한 든든한 버팀목이 되어 줄 것이다"